Предсрочно погасяване на ипотека струва си струва
Три четвърти от ипотечните кредитополучатели погасяване на кредита преди живота на сън. Останалите тримесечие не мечтае, и само тогава, когато давате заем, знае, че той ще бъде в състояние да изплати по-рано. Колко трудно е да, винаги има нужда и колко можете да спестите по този начин?
Днес ви се отплати ипотечен кредит в началото може да бъде частично или напълно поне на следващия ден след регистрацията му, като плащат лихва само за времето на кредита. И кредитополучатели, които се използват активно. Причини да плащат ипотеката преди термина много. На първо място, това намалява размера на лихвата, която в крайна сметка клиентът плаща на банката. Второ, той освобождава ипотекирания корпуса на зареждане: сега тя може да достави, продава, и можете да получите нова ипотека и подобряване на условията им на живот. И накрая, на трето място, с предсрочното погасяване на кредитополучателите често използват планиране за закупуване на нов апартамент в процес на изграждане на пазара на жилища: когато къщата е завършена и предаване, те продават старите си апартамент и да изплати част от заема, а понякога и на целия заем изцяло.
Все пак, има ситуации, в които кредитополучателите да плащат сума за сметка на предплащане от време на време, в същото време, за да изплати част от кредита (например при получаване на малка наследство), и от време на време, за да изплати заема предсрочно изобщо печеливша.
без такса
Казано по-просто, законът е сега банките нямат право да попречи на кредитополучателя да изплати заема предсрочно, те нямат право да поиска от него за това комисионни и наказания. Въпреки това, намерението си да направи по-ранно плащане на кредитополучателя трябва да уведоми банката през изминалия месец. Въпреки това, често банките в договорите за заем се предписват по-кратък период, обикновено две седмици.
Някои банки продължават да се постави условие за невъзможност за предсрочно погасяване в първите няколко месеца, но това е незаконно. "Твърденията, че банките могат да вземат лихвата по кредита за периода, в който те не се използват на клиента - е абсурдно. Някои банки вече са инсталирани на мораториум или наказания за предсрочно погасяване, но това е в миналото и в момента тези елементи в договора за кредит в противоречие с действащото законодателство и се считат за нищожни ", - потвърждава, началник на центъра Ипотечното кредитиране клон на Absolut Bank в София Екатерина Bazilevskaya на.
проста аритметика
Все пак, не всеки предсрочно погасяване на ипотечен кредит е в полза на кредитополучателя. Много зависи от размера на кредита, неговата продължителност, и начина на погасяване. Популярни Днес месечни анюитетни (равни) плащания са изградени от т.нар кредита - сумата директно назаем от банката - и лихвите по баланса на кредита. От това следва, че в първите месеци на кредитополучателя плаща на банката най-вече интерес, към която се прибавя една малка част от кредита. Но тъй като тялото на изплащането на кредита се намалява и намалява размера на начислените лихви по баланса на дълга. Постепенно, делът на кредита в месечните плащания се увеличи и интереса - намалява.
Например, когато средната за Санкт Петербург ипотечен кредит от 2 милиона рубли за срок от средно 15 години при 12% годишно кредитополучателя ще плащат месечно около 24 хиляди рубли, от които интересът към първия месец от сумата на плащането до 20 хиляди и тялото на кредита - .. Само 4. година по-късно, ситуацията не се е променила много, само на 500 рубли в полза на кредита: 4500-19 500. Но след 5 години, заемателят ще плати в 7500 от заема и 16 500 - за сметка на интерес. След 10 години на кредита в размер на 13,500 рубли на плащане ипотека и лихви - само 10 500. И в последната, 180-ти месец на кредитополучателя ще плати на банката на последното 24 000, състоящ се от 100% от нейния размер на главницата.
Ползата не е очевидно,
Според експерти, за да плати ипотеката рано има смисъл в най-ранните години, когато кредитополучателят плаща на банката голяма част от лихвата. Когато един кредит от 2 милиона рубли за 15 години, дори сравнително малка по-ранно плащане на $ 100 000 може да намали срока на кредита с толкова, колкото 20 месеца. Ако кредитополучателят е по-важно да не се намали срока на кредита и месечната вноска, той може да избере този вариант, след като плащането ще намалее с 1300 рубли.
Някои прости изчисления показват, че във всички случаи намаляването на срока на кредита е по-благоприятно за заемополучателя от понижението на месечните плащания. Но това е в дългосрочен план, и да живеят на кредитополучателя не иска да се тогава и днес: много призная, че те са готови да пожертват печалбата от 15 години насам, но за да се намали плащанията сега, преразпределяне на освобождаването на средства по кредитната ваканция, или необходими в ежедневието неща.
Това обяснява и факта, че много от кредитополучателите да изтегли заем за максимален брой години, като по този начин overpaying огромни количества интерес: месечни плащания за не повече от минимална и размера на кредита - максимум. "Кредитополучателите първоначално изготви ипотека за толкова дълго, колкото е възможно, за да получите максималния размер на кредита, - казва Екатерина Bazilevskaya. - Фактът, че банките се нуждаят от удобно ипотека плащане в размер на 40% до 50% от доходите на кредитополучателя и семейството му, но на практика много семейства са готови да се изнеса големи количества като неотчетени приходи на банката ". В същото време статистиката показва, че дори ако разликата в плащанията при 15-годишен и 10-годишен период е 2-4 хиляди рубли, кредитополучателите често избират 15-годишен заем: тези "екстра" Хиляди се нуждаят от тях днес.
Въпреки това, кредитополучатели, които имат всяка стотинка е ценна, и които не планират да променят ипотека апартамент на по-просторни и през следващите години, експертите съветват, и напълно да се откаже от предварителното плащане, отпадане свободни пари на почивка, самостоятелно развитие и възпитание на деца. Практиката показва, че през последните години, ипотечни кредитополучатели все повече се използват свободни средства за откриване и развитие на собствен бизнес, като толкова големи бизнесмени в цял свят. Те изпращат пари "в обращение", както и с кредит плащат 15 години амортизирани пари от инфлацията.
Михаил Polunin, управление Sofiyaskim клон на Sviaz-банка:
Когато правите ипотечен кредит кредитополучателите на около половината изрази намерение да изплати заема предсрочно и в бъдеще. за по-дълги периоди, дължащи се на дизайна на желание на клиента да се осигури някакъв начин финансовото състояние срещу неочаквани икономически ситуации.
В случай на частично предсрочно погасяване на ипотечни клиенти могат да избират, че те по-важно в този момент въз основа на собствените си финансово състояние: намаляване на времето или да намали размера на месечната вноска. И той, и другият вариант намалява крайната цена на кредита и, следователно, в полза на кредитополучателя.
Предсрочно погасяване на кредита при всички случаи е от полза за кредитополучателя, тъй като намалява общата цена на кредита. Въпреки това, ако погасяване на кредита, равна на размера на анюитетни плащания най-голям интерес заличена през първата половина на общия срок на кредита. Ето защо, частично предсрочно погасяване на кредита по тази схема става по-малко благоприятни за кредитополучателя от най-близката дата на изтичане на срока на договора за кредит.
Катрин Bazilevskaya, ръководител на Център Ипотечното кредитиране клон на Absolut Bank в София:
Около 10% от кредитополучателите клон на Absolut Bank в Санкт Петербург за получаване на кредит са наясно, че те активно ще гасят кредита предсрочно. месечни или тримесечни данни, кредитополучателите правят ранни плащания и да скъсят живота на ипотека с 10-15 години преди действителното 5-7 години. Друг okolo10% от кредитополучателите несистематично направи първите плащания малкото количество, а някои просто си представите себе си увеличаване на месечната вноска за 5-10 хиляди рубли, по своя собствена инициатива. Факт е, че ако плащането е 30 хиляди рубли за размера на кредита от 2 милиона рубли за 10 години при 13%, в първите 3 години размерът на лихвата ще бъде около 20 хиляди души, и погасяването на главницата на банката. - Само 10 хил. Всички ранни плащания за намаляване на главницата дълг е банка, и така ипотеката може да бъде платена за 3-5 години по-бързо. В останалите 80% от кредитополучателите се придържа към първоначалния график за погасяване.
Условия за предсрочно погасяване, предвидени в който договора за кредит, както и на кредитополучателя се изисква да се придържат към тях. Ако има желание за промяна на условията на договора, той се провежда със съгласието на страните (банкови и заемател).
Лили Kreiss-Белова, ипотека експерт на "Bekar":
Частично предсрочно погасяване на ипотеки е обичайна практика - около 90% от потребителите се очаква да изплати заема по-рано. Много клиенти се продават и други апартаменти, в които по-рано са живели. В този случай, те се опитват да плащат изцяло или частично извън вашата ипотека.
Банките по-изгодно да отпускат заеми за дълги периоди, тъй като клиентът е дори и в случай на загуба на работни места ще продължат малки месечни плащания.
A мораториум върху предсрочното погасяване е отменен, а сега банките нямат право да изискват плащането на лихви в продължение на няколко месеца по-рано. Преди това, купувачите са били в състояние да изплати ипотеката през първата година само чрез плащане на значителни наказания на банката.
Има ситуации, когато преждевременно погасяване на кредита неизгодно. Например, ако заемът е взет за 10 години, след 5 години плащания напред от нерентабилни изплати дълга си, тъй като повечето от лихвата по кредита вече е изплатена.